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Qu'est-ce que le coût global d'un bâtiment ?

Qu'est-ce que le coût global d'un bâtiment ?

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Le coût global d'un bâtiment dépasse largement le simple coût de l'investissement. Cette approche prend en effet en considération tous les coûts engendrés au cours de la vie d'un bâtiment. Aujourd'hui, le coût global devient un véritable critère de choix pour les maîtres d'ouvrage. Mais que recouvre concrètement cette approche et pourquoi séduit-elle autant ? Analyse.

Coût global et coûts différés

Dans le secteur de la construction, raisonner en coût global consiste à ne pas prendre en compte uniquement le coût de l'investissement initial (études, conception, travaux, matériaux, etc.), mais de considérer l'ensemble des coûts d'usage et d'exploitation tout au long du cycle de vie d'un ouvrage. Il s'agit des coûts différés.

Apparue à la fin des années 1990, la notion de coût global répond à la prise de conscience de ces coûts différés dans un projet de construction. Elle permet de considérer les exigences écologiques et économiques sur le long terme.

On estime en effet que sur une période de 30 ans, le coût initial ne représente que 25 % du coût total du projet. Les 75 % restants correspondent aux dépenses liées à l'utilisation du bâtiment, notamment l’entretien, la maintenance, les réparations, la consommation d'eau et d'énergies, ou encore les assurances.

Adopter une approche de coût global dans un projet de construction c'est donc répondre à la double exigence économique et écologique inhérente au secteur du BTP. Cette approche permet ainsi d'optimiser les décisions d'investissement, elle devrait en ce sens devenir la norme de réflexion. 

Coût global et cycle de vie d'un bâtiment

Le coût global recouvre donc les 3 phases du cycle de vie d'un bâtiment :

  1. La phase de conception ;
  2. La phase d'utilisation ;
  3. La phase de démolition.

Lors de la phase de conception, l'approche du coût global permet par exemple de faire le choix des matériaux non pas nécessairement les moins onéreux à l'achat mais les plus durables. De même, grâce à cette approche, les matériaux choisis seront les plus écologiques, notamment en termes d'émission de gaz à effet de serre.

La phase d'utilisation ou phase de vie (dont la durée est la plus importante), se voit également optimisée par l'approche du coût global. En effet, l'adoption d'énergies renouvelables, de panneaux solaires ou encore l'orientation nord-sud des fenêtres, par exemple, ont un impact notable sur la consommation de chauffage et d’électricité.

La phase de démolition, enfin, met l'accent sur le recyclage des matériaux utilisés dans sa construction. L'approche du coût global anticipe donc également cette dernière phase et favorise l'utilisation de matériaux recyclables.

Coût global et externalités

Ces critères environnementaux sont un exemple d’externalités. Les externalités concernent l'impact du bâtiment aussi bien sur l'environnement que sur ses occupants.

Les externalités relevant de l'impact environnemental incluent notamment :

  • La niveau de carbone produit ;
  • Les émissions de gaz à effet de serre ;
  • La qualité de l’air ;
  • La préservation et la qualité de l’eau ;
  • La santé environnementale.

Les externalités qui impactent les occupants du bâtiment incluent par exemple :

  • Le confort de vie ;
  • La qualité de vie ;
  • La gestion des déchets ;
  • La sécurité ;
  • L’accessibilité ;
  • Le maintien à domicile de la population vieillissante ;
  • La connexion aux transports.

Bien que l'externalité soit une contrainte revenant par définition à un tiers, l'approche du coût global permet néanmoins de la prendre en considération. En effet, les externalités font partie intégrante de la valeur marchande d'un bâtiment. La différence moyenne de prix en France entre une maison de diagnostic énergétique C et une autre de niveau F-G est ainsi de 15 à 20 %.

Le coût global et les différents postes de dépenses dans le bâtiment

On estime que chacun des postes de dépenses d'un projet BTP peut être impacté par une approche de coût global :

  • La construction ;
  • L'exploitation ;
  • La maintenance ;
  • La fin de vie.

Par exemple, l'utilisation de matériaux écologiques et recyclables a un impact direct sur ces 4 postes de dépenses. Si les prix de ces matériaux peuvent être plus élevés, les autres postes de dépenses peuvent en revanche être considérablement réduits : une isolation améliorée, un entretien facilité ainsi qu'une démolition moins coûteuse grâce au recyclage possible des matériaux utilisés.

De la même manière, le choix par exemple d'équipements tels qu'un système d'éclairage LED ou d'un plafond rayonnant peuvent s'avérer être une installation plus coûteuse mais permettront de limiter la consommation d'énergie ainsi que les coûts de maintenance. 

L'approche du coût global est donc une analyse très intéressante pour les propriétaires, lesquels auront à supporter les coûts différés d'un bâtiment durant plusieurs décennies.

Calcul du coût global d'un bâtiment

Comment dès lors calculer au plus juste le coût global d'un bâtiment ? Si le système de calcul est en pratique complexe, on peut toutefois appliquer la formule suivante :

Coût global = coût initial + coût différé - coût résiduel

Ici, le coût initial représente les coûts de construction, notamment l'achat du terrain, des matériaux, la main d'œuvre, ou encore les études. Le coût différé comprend les coûts de fonctionnement et de gestion du bâtiment, notamment l'entretien, la maintenance ou l'exploitation. Moins concret, le coût résiduel reflète la valeur du bien au terme d'une durée choisie.

Dans la pratique, le coût initial est déterminé en amont du projet et donc connu. Le coût différé doit, lui, être estimé en prenant en compte différents paramètres.

Pour une meilleure estimation possible, le gouvernement a mis en place un outil d'aide à la décision en ligne permettant le calcul du coût global d'un projet de construction en intégrant ces paramètres. En conformité avec la norme ISO 15686-5, cette initiative vise à inciter les donneurs d'ordres - publics comme privés - à adopter l'approche du coût global dans leurs décisions d'investissement.

Le coût global au service des commanditaires

Réduction du coût d'un projet de construction, augmentation de la valeur marchande d'un bâtiment, réponse aux exigences écologiques du secteur du BTP, la notion de coût global a de quoi séduire l'ensemble des acteurs d'un projet, en particulier le constructeur, qui doit aujourd'hui faire évoluer sa réflexion pour mieux répondre aux attentes de ses commanditaires.

Pour approfondir cette notion de coût global, téléchargez notre guide des solutions d'efficacité énergétiques :

Marché du bâtiment face à l'efficacité énergétique

Sources d'informations :

http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/cout-global-des-batiments